Kira Sözleşmesinin Devri ve Yeni Malikin Durumu
Giriş
Kira sözleşmeleri, taşınmazların belirli bir süre ve bedel karşılığında kiracıya kullanım hakkını devreden ve taraflara önemli yükümlülükler getiren sözleşmeler arasında yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 310. maddesi uyarınca, bir taşınmazın malikinin değişmesi halinde, yeni malik, kira sözleşmesine kendiliğinden taraf olur. Bu düzenleme, kiracının sözleşme süresi boyunca barınma hakkını güvence altına alırken, yeni malikin tahliye hakkı, kira bedelinin artırılması gibi konular hukuki tartışmalara yol açmaktadır.
Son yıllarda Türkiye’de kira hukuku, özellikle artan konut fiyatları, kentsel dönüşüm projeleri ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle sıkça gündeme gelmektedir. Yapılan düzenlemelerle taşınmaz sahiplerine yeni haklar tanırken, kiracıların korunmasını gerektiren birçok hukuki sorun ortaya çıkarmıştır.
Bu makalede, kira sözleşmesinin devri, yeni malikin hak ve yükümlülükleri, kiracının korunma yolları ve tahliye süreçleri güncel uygulamalar ışığında incelenecektir.
Kira Sözleşmelerinin Devri ve Yeni Malikin Durumu
Kira Sözleşmesinin Devri ve Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, bir taşınmazın malikinin değişmesi halinde, mevcut kira sözleşmesi olduğu gibi yeni malike devrolur. Bu durum, satış, miras, cebri icra veya bağış gibi her türlü mülkiyet değişikliği halinde geçerlidir. Yeni malik, kiralananın mülkiyetini kazanmasıyla birlikte kira sözleşmesine kendiliğinden taraf olur ve kiracının aynı şartlarda kullanım hakkını devam ettirmesi gerekmektedir.
Ancak, mülkiyet değişikliği nedeniyle sözleşme hükümlerinde tek taraflı değişiklik yapılamaz. Yeni malik, kira bedelini artırma, kira süresini kısaltma veya ek yükümlülükler getirme yetkisine sahip değildir. TBK’nın 343. maddesi açıkça, kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını düzenlemiştir. Bu nedenle, yeni malik, ancak kanuni sürelerin dolması halinde ve belirli şartları yerine getirerek kiracıyı tahliye edebilir.
Yeni Malikin Kiracıya Karşı Yükümlülükleri
Yeni malik, kira sözleşmesini devraldığı için, eski malikin kira süresince üstlendiği tüm yükümlülükleri devam ettirmek zorundadır. TBK 301. maddesi uyarınca, kiralananın sözleşmeye uygun şekilde kullanımını sağlamak ve taşınmazı kiracının kullanımına elverişli halde bulundurmak yeni malikin sorumlulukları arasındadır.
Bunun yanında, kiralananın ayıplı olması, taşınmazın temel bakım ve onarım ihtiyacının bulunması halinde, kiracı, TBK 304-305. maddeleri uyarınca kiraya verenden indirim talep edebilir veya kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracının bu talepleri, taşınmazın malikinin değişmesi durumunda da geçerliliğini korur ve yeni malik, sözleşmeyi devraldığı için bu taleplere muhatap olmaya devam eder.
Yeni Malikin Tahliye Yetkisi ve Kiracının Korunması
Yeni Malikin Tahliye Yetkisi
Kira sözleşmesinin devri durumunda, yeni malik taşınmazı devraldığı anda kira sözleşmesine taraf olur. Ancak, bu durum yeni malike otomatik bir tahliye hakkı tanımaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, kira sözleşmesinin taşınmazla birlikte yeni malike geçtiğini düzenlerken, 351. maddesi ise yeni malikin hangi koşullarda kiracıyı tahliye edebileceğini belirlemektedir.
Yeni malik, ancak taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı doğmuşsa tahliye hakkına sahiptir. Bu tahliye hakkının kullanılabilmesi için belirli prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu prosedürlere uyulmaması halinde tahliye talebi hukuka aykırı hale gelir ve mahkemeler tarafından reddedilir.
TBK 351. maddesine göre, yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi için taşınmazı devraldıktan sonra en geç bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir. Eğer yeni malik, tapu devrinden itibaren bir ay içinde ihtar göndermezse, tahliye hakkını kaybeder.
Kiracıya yapılan ihtardan en az altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır. Yani, ihtarname gönderildikten hemen sonra dava açılamaz, bu altı aylık bekleme süresi dolmadan kiracıya tahliye baskısı yapılamaz.
Yeni malik, tahliye talebinin gerçek ve samimi olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Yargıtay içtihatlarına göre, eğer yeni malik gerçek ihtiyacını ispat edemezse veya taşınmazı tahliye ettirdikten sonra farklı bir kişiye kiraya verirse, tahliye hakkı geçersiz hale gelir ve kiracının bundan doğan bir zararı oluşursa tazminat ödemek zorunda kalabilir.
Yeni malik, ihtiyacının muvazaalı (göstermelik) olmadığını kanıtlamakla yükümlüdür. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yeni malikin yalnızca kiracıyı tahliye etmek için taşınmazı devraldığı ve gerçek bir ihtiyacının olmadığının tespit edilmesi halinde tahliye davasının reddedilmesi mümkündür.
Bunun yanı sıra, yeni malik taşınmazı kiracıdan tahliye ettirdikten sonra üç yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Eğer yeni malik, kiracı tahliye edildikten sonra taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya verirse, kiracı TBK’nın 355. maddesi gereğince tazminat davası açma hakkına sahip olur. Bu hüküm, yeni malikin kötüniyetli olarak tahliye davası açmasının önüne geçerek malikin ihtiyacının gerçek olmasını mecbur kılar.
Yeni malik, tahliye sürecinde hukuka uygun hareket etmediği takdirde, yalnızca kiracıyı mağdur etmekle kalmaz, aynı zamanda hukuki yaptırımlarla da karşı karşıya kalabilir. Eğer mahkeme, yeni malikin tahliye hakkını kötüye kullandığını tespit ederse, kiracının zararlarının karşılanması için ödenmesi gereken tazminat miktarını belirleyip bu tutara hükmedebilir.
Kiracı Hakları ve Hukuki Koruma Mekanizmaları
Kiracılar, kira sözleşmelerinin devri sonrasında yeni malike karşı çeşitli hukuki güvencelere sahiptir. TBK’nın 310. maddesi, taşınmazın devredilmesi halinde kira sözleşmesinin yeni malike otomatik olarak geçeceğini düzenlemektedir. Bu düzenleme, kiracının yeni malik tarafından keyfi olarak tahliye edilmesini veya kira bedelinde tek taraflı değişiklik yapılmasını engellemektedir. Kiracı, mevcut kira sözleşmesi kapsamında belirlenen süre boyunca taşınmazı kullanma hakkına sahiptir ve yeni malik bu hakkı ihlal edemez. Kira sözleşmesinin süresi dolmadıkça, kiracı ancak TBK’da öngörülen belirli hallerde tahliye edilebilir.
Yeni malik, kiracıyı ancak taşınmazı kendisi veya birinci dereceden yakınları için kullanacak olması halinde tahliye edebilir. Bu durumda, taşınmazın devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekilmeli ve en erken altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır. Yargıtay içtihatları, taşınmazın sırf kiracıyı tahliye etmek amacıyla bir başkasına devredilmesinin geçerli bir tahliye sebebi oluşturmayacağını kabul etmektedir. Eğer kiracı, taşınmazın gerçek bir kullanım ihtiyacı olmaksızın devredildiğini ispat ederse, tahliye talebinin reddini sağlayabilir.
Kiracının en önemli haklarından biri de kira bedelinin korunmasıdır. TBK 343. maddesi, kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını düzenlemektedir. Bu kapsamda, yeni malik kira sözleşmesini devraldığı için mevcut kira bedelinde değişiklik yapamaz. Kira artışı ancak TBK 344. maddesi gereğince ve yeni dönem kira sözleşmesiyle yapılabilir.
Kiracılar açısından korunması gereken önemli konulardan biri de depozito (güvence bedelidir). TBK m. 342 uyarınca, depozito, üç aylık kira bedelini geçmemek kaydıyla, bir banka hesabında saklanmalıdır. Taşınmazın devri halinde, kira sözleşmesinin tarafı yeni malik olacağından, sözleşme sona erdiğinde depozitonun iadesi konusunda yeni malik sorumludur. Depozito bedelini fiilen teslim almamış olsa bile, kiracıya iade etmekle yükümlüdür; yeni malik şartları varsa bu bedeli sonradan eski malike rücu edebilir.
Kiraya Verenin Borçları ve Yeni Malik ile Olan İlişkisi
Kiralanan bir taşınmazın mülkiyetinin değişmesi, yalnızca kiracının ve yeni malikin haklarını etkilemekle kalmaz, aynı zamanda eski malik ile yeni malik arasındaki hukuki ve mali yükümlülüklerin devrini de gündeme getirir. Kiraya verenin borçlarının yeni malike geçip geçmediği, kiracının kira borçlarını kime ödeyeceği, depozito bedelini nasıl iade edileceği gibi konular, taşınmazın devriyle birlikte ortaya çıkan önemli hukuki ihtilaflardır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesi mülkiyetin devriyle birlikte kendiliğinden yeni malike geçerken, eski malikin kira süresince doğmuş olan borçları yeni malike otomatik olarak geçmez. Borçlar hukukunun temel ilkelerine göre, her borç kendi doğduğu dönemdeki borçluya ait olup, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi, geçmiş borçların yeni malike devredilmesi sonucunu doğurmaz. Ancak yeni malik, taşınmazın mülkiyetini devraldığı andan itibaren kira sözleşmesine taraf olmakta ve kira ilişkisini sürdürmekle yükümlü olmaktadır. Bu bağlamda, yeni malik taşınmazın mülkiyetini devraldığı anda kira sözleşmesine taraf olmakta, ancak eski malik döneminde doğmuş ve vadesi geçmiş kira alacakları ve borçlarından sorumlu olmamaktadır. Kiralanan taşınmazın bakım ve onarım yükümlülüğü eski malikin döneminde doğmuşsa, yeni malik bu borcu üstlenmek zorunda değildir. Kiracıdan alınan depozito, ancak banka hesabına aktarılmış ve yeni malik tarafından devralınmışsa yeni malikin sorumluluğuna geçer. Eğer eski malik, kiracıya eksik teslim, ayıplı taşınmaz sunma gibi yükümlülüklerini yerine getirmemişse, bu sorumluluk yeni malike değil, eski malike aittir.
Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini devraldığı andan itibaren kiraya veren sıfatına sahip olur ve taşınmazı kiracının kullanımına elverişli halde tutmakla yükümlüdür. Bununla birlikte, kiracı tarafından eski malike ödenmiş olan kira bedelleri, aidatlar ve depozito gibi bedeller konusunda, yeni malikin sorumluluğunun olup olmadığı konusu sıkça tartışılmaktadır. Kiracının kira ödeme yükümlülüğü, taşınmazın mülkiyetinin değiştiği tarihten itibaren yeni malike yöneliktir. Ancak, mülkiyet değişikliğinden haberdar olmayan bir kiracı, eski malike kira bedelini ödemeye devam ederse, Türk Borçlar Kanunu’nun 162. maddesi uyarınca, kiracı iyi niyetli olduğu sürece bu ödeme geçerli kabul edilir ve yeni malik kiracıdan tekrar ödeme talep edemez.
Yeni malik taşınmazın mülkiyetini devraldıktan sonra kira sözleşmesine bağlı kalmak zorundadır. Kiracı açısından, taşınmazın devri ile birlikte kira bedelinin yeni malike ödenmesi gerekirken, geçmiş döneme ait kira borçlarının eski malik tarafından tahsil edilmesi mümkündür. Yeni malik, eski malik döneminde muaccel hale gelmiş kira borçlarından sorumlu değildir. Eğer eski malik, kiracıdan fazla kira tahsil etmişse, kiracı bunu yeni malikten değil, eski malikten talep edebilir.
Sonuç
Kira sözleşmelerinin devri ve yeni malikin durumu, hem hukuki hem de uygulamada çeşitli uyuşmazlıklara yol açabilen karmaşık bir süreçtir.
Son yıllarda kentsel dönüşüm projeleri, artan mülk fiyatları ve kiracı haklarının korunması konularında yaşanan gelişmeler, kira hukukunu daha da önemli hale getirmiştir.
Kiracıların haklarını koruyabilmeleri için sözleşme detaylarını bilmesi, tahliye taleplerine karşı yasal haklarını kullanması ve gerektiğinde hukuki yollara başvurması önemlidir. Yeni maliklerin ise devraldıkları taşınmazda kira ilişkisini sürdüreceklerini bilerek hareket etmeleri gerekir.
Sonuç olarak, kira sözleşmelerinin devri yalnızca malik değişikliğiyle sınırlı bir durum değildir. Aynı zamanda tahliye süreçleri, depozito iadeleri ve kira artışları gibi konuları da içermektedir. Kiracılar ve yeni malikler, haklarını bilerek hareket etmeli ve kira sözleşmesinin şartlarını dikkatle incelemelidir.
Bu makalenin tüm hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın bu makale kullanılamaz, çoğaltılamaz, kopyalanamaz, yayımlanamaz, dağıtılamaz veya başka bir suretle yayılamaz. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın oluşturulan içerikler takip edilmekte olup, hak ihlalinin tespiti halinde yasal yollara başvurulacaktır.
Diğer İçerikler
Kira bedelinin uyarlanması davaları, özellikle ekonomik dalgalanmalar ve piyasa koşullarının değişmesi durumunda sıklıkla karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklar arasında yer almaktadır. Bu davalarda, kira bedelinin mevcut koşullara göre yeniden belirlenmesi talep edilir...
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 351. maddesi, mülkiyet hakkının devralınmasını takiben yeni malikin kendi ihtiyaçları doğrultusunda taşınmazı tahliye ettirme durumunu düzenler. Bu hükmün, taşınmazda önceden de paydaş olan yeni maliklerin durumuna da uygulanıp uygulanmayacağı çeşitli yargı kararlarına konu...
Ticari ilişkilerin sürdürülmesinde ve ticari uyuşmazlıkların çözümünde kritik role sahip borcun üstlenilmesi ve üçüncü kişinin fiilini (edimini) üstlenme kurumlarının birbiri ile sıklıkla karıştırıldığı görülür. Bu karışıklığı gidermek adına önemli değerlendirmeler içeren Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (“YHGK”)...
Genel hatlarıyla gereksinim nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350’nci maddesinde düzenlenen ve kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde...
Adi ortaklıklar Türk Hukuku’nda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK” veya “Kanun”) 620 ve 645. maddeleri arasında düzenlenir. Adi ortaklık sözleşmesi Kanun’da, iki veya daha fazla kişinin emeklerini veya mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanır...
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (“32 Sayılı Karar”) ve 2008-32/34 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ ile bazı sözleşmelerin sözleşme bedelleri ile bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize...
Sözleşmeler hukuku bakımından genel prensip sözleşme serbestisi veya diğer bir deyişle irade serbestisi olmasına rağmen, sorumsuzluk antlaşmaları bakımından, tarafların iradelerine tamamen bir serbesti tanınmamış ve sorumsuzluk antlaşmalarının geçerliliği Türk Borçlar Kanunu’nun...
Anayasa Mahkemesi 14.09.2021 tarihli ve 2018/25663 başvuru numaralı kararında (“Karar”) yaptığı inceleme sonucunda, başvurucu Cahide Demir’in üçüncü kişinin borcunun teminatı olarak kendi taşınmazı üzerinde tesis edilen ipoteğin, söz konusu üçüncü kişi borçlunun kredi borcunu...
Genel işlem koşulları, yalnızca tüketici işlemlerinde değil; otomotiv, bankacılık, sigortacılık, telekomünikasyon ve enerji gibi belirli sektörlerdeki ticari işlemlerde de yaygın olarak kullanılır. Nitekim, genel işlem koşulları...