Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davalarında İktisaptan Önce Paydaş Olma Hali
Giriş
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 351. maddesi, mülkiyet hakkının devralınmasını takiben yeni malikin kendi ihtiyaçları doğrultusunda taşınmazı tahliye ettirme durumunu düzenler. Bu hükmün, taşınmazda önceden de paydaş olan yeni maliklerin durumuna da uygulanıp uygulanmayacağı çeşitli yargı kararlarına konu olmuştur. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (“HGK”) tarafından da yakın zamanda bu husus değerlendirilmiştir.1 Bu makalede, taşınmazda önceden de paydaş olan maliklerin, daha sonra taşınmazın tamamını iktisap etmeleri durumunda, yeni malike tanınan haklardan yararlanıp yararlanamayacağı hususu incelenir.
Genel Anlamda Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Hakkı
Bir taşınmazın yeni malikinin kendisi veya birinci derece akrabalarının ciddi ve haklı barınma ihtiyaçları ortaya çıktığında, kiracılarla olan kira sözleşmesini feshetme ve taşınmazı boşaltma ihtimali TBK’nın 351. maddesinde hüküm altına alınır ve bu hüküm, malikin mülkiyet hakkını etkin bir şekilde kullanabilmesini ve temel ailevi ihtiyaçlarının karşılanmasını amaçlar. Ancak, yasal çerçevede, bu hakların kötüye kullanımını önlemek adına, malikin ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekir. Ayrıca, yeni malikin taşınmazı ne zaman ve hangi koşullar altında devraldığı, malik ve ailesinin mevcut konut durumu ve tahliye edilecek kiracının sosyal ve ekonomik koşulları da göz önünde bulundurulur. Bu değerlendirme süreci, yeni malikin haklarını korurken, kiracının da mağdur edilmemesi için dengeli bir yaklaşım sergilemeyi amaçlar. Bu düzenleme ile, hem mülk sahiplerine gerektiğinde mülklerini özgürce kullanabilme imkânı tanınırken, hem de kiracılar keyfi tahliyelerden korunarak, hukuki süreç içinde her iki tarafın haklarının adil bir şekilde temsil edilmesi sağlanır. Bu dengeli yaklaşımın, Türk hukuk sisteminde kira ilişkilerinin sağlıklı bir şekilde işlemesine katkıda bulunması amaçlanır.
Uyuşmazlık Konusu Olay
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda incelenen bu dava, miras yoluyla iktisap edilen bir işyeri üzerinde tahliye istemini içerir. Davacı, işyerini önceki malikten bir taksim işlemi sonucu elde etmiş ve davalıya, kendi işyeri ihtiyacı gerekçesiyle tahliye davası açmıştır. Davacının bu işyeri, babası dahil diğer mirasçılardan intikal etmiş ve daha sonra elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülerek tamamı davacıya satılmıştır. Bu aşamada davacı, uyuşmazlık konusu işyerinin tüm paylarını satın alarak yeni maliki olduğunu iddia etmiş ve TBK m. 351 uyarınca yeni malike tanınan kiracıyı tahliye etme hakkını kullanmak istemiştir.
İlk derece mahkemesi yaptığı değerlendirme sonucunda davacının işyeri tahliyesi talebiyle ikame ettiği davayı reddetmiştir. Kararın temel gerekçesi hem TBK hem de önceki dönemde yürürlükte olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/d maddesi uyarınca yeni malikin daha önceden taşınmazda paydaş olmaması gerektiğidir. Mahkeme, somut olayda davaya konu taşınmazın davacıya miras yoluyla intikal ettiğini ve elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinden sonra davacının taşınmazın tam hissedarı olduğunu belirlemiştir. Bu durumda, davacının aslında TBK m.351’de belirtilen ‘yeni malik’ olmadığı ve yeni malike tanınan haklardan istifade edemeyeceği sonucuna vararak davanın reddine karar verilmiştir.
Akabinde, Yargıtay tarafından bu ret kararı incelenmiş ve konut ya da işyeri niteliğindeki bir taşınmazı edinen kişinin, eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak ya da TBK m. 351 uyarınca tahliye davası açabileceği ifade edilmiştir. Ayrıca, davacının dava açma süresini koruduğunu ve süresinde olduğunu, bu nedenle mahkemenin işin esasına girerek inceleme yapması gerektiği belirtilmiştir. Bu gerekçelerle, ilk derece mahkemesinin davanın reddine ilişkin kararı bozulmuş ve işin esasının incelenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Daha sonra ilk derece mahkemesinin Yargıtay kararına direnmesi üzerine uyuşmazlık konusu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (“HGK”) tarafından incelenmiştir.
İktisaptan Önce Paydaş Olma Durumunda İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
Önemle belirtmek gerekir ki, TBK m. 351 uyarınca yeni malikin ihtiyaç sebebiyle işyerini tahliye edebileceği açıkça düzenlenmiştir ve bu hakkın varlığı konusunda herhangi bir tartışma bulunmamaktadır. Gerçekten de TBK m. 351 hükmü yalnızca kiralananın herhangi bir yolla iktisap edilmiş olmasını arar ve taşınmazın miras ile intikalini de bu kapsamda değerlendirmek gerekir. Ancak, yeni malik sayılacak kişinin önceden ilgili taşınmazda pay sahibi olduğu durumlarda da yeni malik sayılıp sayılmayacağına ilişkin herhangi bir kanuni düzenleme mevcut değildir. Bir başka ifadeyle, kanun metninde ‘kiralananı sonradan edinen kişi’ ibaresinin kapsamı net olarak ortaya konmamış ve hangi durumdaki kişilerin yeni malik olarak taşınmazı sonradan edindiğine ilişkin bir açıklamaya yer verilmemiştir.
HGK tarafından yapılan değerlendirmeden önce Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler çerçevesinde iktisaptan önce paydaş olmanın kiralananı sonradan edinen kişi olma sıfatına etki edip etmeyeceği değerlendirilmelidir. Gerçekten de ilgili taşınmazda daha önce ½ oranında pay sahibi olan mirasçının, sonradan tüm hisseleri satın alarak ilgili taşınmazın tamamına sahip olması durumu incelenmelidir. Yargıtay içtihatları uyarınca bu konuda daha önce bir değerlendirme yapılmış ve davacının başlangıçta elbirliği halinde ortağı olduğu taşınmazın diğer paylarını satın alarak tamamına malik olması halinde yeni malik olan bu kişinin daha önceden taşınmazda paydaş olmaması gerektiği, aksi takdirde yeni malik sıfatını kazanamayacağı ifade edilmiştir.2
Aynı yönde, doktrinde de daha önce paydaş konumunda olup ilgili taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunan kişilerin daha sonra taşınmazın tamamını iktisap ederek malik olmaları halinde bu hususun taşınmazı iktisap eden kişinin TBK m.351 uyarınca yeni malik sayılıp sayılmayacağı hususu irdelenmiştir. Konuya ilişkin yapılan değerlendirmede, taşınmazın bir kısmını satın alan kimsenin diğer paydaşların rızasını alarak dava açabileceği ortaya konmuşsa da malikin davadan önce aynı taşınmazda paydaş olma ihtimalinde yeni iktisabın ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı vermeyeceği açıkça dile getirilmiştir.3 Bir başka ifadeyle, doktrinde de sonradan bir kısım pay iktisap eden kimsenin davadan önce aynı taşınmazda paydaş olması ihtimalinde yeni iktisabın bu davanın açılması hakkını vermeyeceği belirtilmiştir.
Sonuç
Uyuşmazlık konusu karar bakımından HGK tarafından yapılan görüşmelerde murisin vefatıyla taşınmazın elbirliği hâlinde mülkiyete dönüştüğü, davacının hem ihtarnamesinde hem dava dilekçesinde TBK m. 351’e dayandığı, oysa önceden paydaş olan kişinin bu maddeye dayanmak suretiyle yeni malik sıfatıyla tahliye davası açamayacağı, açılan davanın reddinin gerektiği, bu durumun dava şartı olarak değerlendirilmesi suretiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olduğu ve direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ve tartışılmıştır. Doktrin ve Yargıtay kararları ile paralel olan bu değerlendirme, Yargıtay’ın ilk derece mahkemesi kararını bozma sebebinin farklı olması sebebiyle dosyanın açıklanan sebeplerin incelenmesi için tekrar Yargıtay’a gönderilmesi ile karar bağlanmıştır. Bu aşamada, Yargıtay’ın halihazırdaki görüşü ve doktrin görüşleri uyarınca taşınmazı sonradan iktisap eden kimsenin davadan önce aynı taşınmazda paydaş olması ihtimalinde yeni malik sıfatına sahip olamayacağı ve buna dayanan dava açma ve tahliye hakkından yararlanamayacağı görüşü halen geçerliliğini korur.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022/990 E., 2023/51 K. ve 08.02.2023 tarihli kararı
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2006/4938 E., 2006/6758 K. ve 13.06.2006 tarihli kararı
- Tunaboylu, Müslim: Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, Ankara 2013
Bu makalenin tüm hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın bu makale kullanılamaz, çoğaltılamaz, kopyalanamaz, yayımlanamaz, dağıtılamaz veya başka bir suretle yayılamaz. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın oluşturulan içerikler takip edilmekte olup, hak ihlalinin tespiti halinde yasal yollara başvurulacaktır.
Diğer İçerikler
Ticari ilişkilerin sürdürülmesinde ve ticari uyuşmazlıkların çözümünde kritik role sahip borcun üstlenilmesi ve üçüncü kişinin fiilini (edimini) üstlenme kurumlarının birbiri ile sıklıkla karıştırıldığı görülür. Bu karışıklığı gidermek adına önemli değerlendirmeler içeren Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (“YHGK”)...
Genel hatlarıyla gereksinim nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350’nci maddesinde düzenlenen ve kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde...
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (“32 Sayılı Karar”) ve 2008-32/34 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ ile bazı sözleşmelerin sözleşme bedelleri ile bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize...
Munzam (aşkın) zarara ilişkin davalarda zararın ispatlanması meselesi sıkça gerek Anayasa Mahkemesi’nin gerek Yargıtay’ın farklı dairelerinin inceleme ve değerlendirmesine konu olmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (“YHGK”) 29.03.2022 tarihinde verdiği 2021/928 E. 2022/401 K. sayılı kararıyla bir kez daha...
Sözleşmeler hukuku bakımından genel prensip sözleşme serbestisi veya diğer bir deyişle irade serbestisi olmasına rağmen, sorumsuzluk antlaşmaları bakımından, tarafların iradelerine tamamen bir serbesti tanınmamış ve sorumsuzluk antlaşmalarının geçerliliği Türk Borçlar Kanunu’nun...
Anayasa Mahkemesi 14.09.2021 tarihli ve 2018/25663 başvuru numaralı kararında (“Karar”) yaptığı inceleme sonucunda, başvurucu Cahide Demir’in üçüncü kişinin borcunun teminatı olarak kendi taşınmazı üzerinde tesis edilen ipoteğin, söz konusu üçüncü kişi borçlunun kredi borcunu...
Genel işlem koşulları, yalnızca tüketici işlemlerinde değil; otomotiv, bankacılık, sigortacılık, telekomünikasyon ve enerji gibi belirli sektörlerdeki ticari işlemlerde de yaygın olarak kullanılır. Nitekim, genel işlem koşulları...