Kira Bedelinin Uyarlanması Davalarında Hangi Hükmün Uygulanacağına İlişkin Güncel Bir Yargıtay Kararı
Giriş
Kira bedelinin uyarlanması davaları, özellikle ekonomik dalgalanmalar ve piyasa koşullarının değişmesi durumunda sıklıkla karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklar arasında yer almaktadır. Bu davalarda, kira bedelinin mevcut koşullara göre yeniden belirlenmesi talep edilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi, genel borç ilişkileri kapsamında bir ifa imkansızlığı türünü düzenleyerek, borçlunun edimini ifa etmesinin kendisi için çekilmez hale geldiği durumlarda sözleşmenin uyarlanması imkânı tanımaktadır. Ancak, genel borç ilişkileri içinde düzenlenmiş bu hükmün, kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen TBK 344. maddesi uyarınca kira uyarlama davalarındaki uygulanabilirliği, özellikle son dönemlerde gündeme daha sıklıkla gelmiş ve Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında da giderek daha fazla kendine yer bulmuştur.
Bu makalede, TBK m.344’ün kira uyarlama davalarındaki yeri ve önemi incelenecek, özellikle de Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2024 tarihli kararı[1] temel alınarak, kira bedelinin uyarlanması davalarında hangi kanun hükümlerine başvurulması gerektiği üzerinde durulacaktır.
Genel Anlamda Kira Bedelinin Uyarlanması Davaları
TBK m.344, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması konularını düzenlemektedir. Bu maddeye göre kira bedeli kural olarak, taraflar arasında sözleşme esnasında kararlaştırılan şartlara göre belirlenir. Ancak ekonomik koşulların değişmesi, enflasyon oranlarının artması, döviz kurlarındaki dalgalanmalar gibi öngörülemeyen durumlar kira bedelinin yeniden belirlenmesini gerektirebilir. TBK m.344’ün düzenlediği bu hüküm, özellikle kira sözleşmelerinin uzun süreli olması ve ekonomik dalgalanmalardan etkilenmesi durumunda büyük önem taşır. Zira bu tür sözleşmelerde tarafların hak ve menfaatleri zamanla zarar görebilir ve başlangıçta kabul edilen şartlar taraflardan biri için aşırı derecede ağır hale gelebilir. Bu nedenle, söz konusu madde, taraflara ekonomik koşullardaki değişimlere paralel olarak kira bedelini yeniden müzakere etme ve sözleşmenin şartlarını güncelleme imkânı tanır. Böylece, kira sözleşmesinin tarafları, sözleşmenin başındaki dengeyi koruyabilir ve adil bir kira bedeli üzerinden ilişkilerini sürdürebilirler.
TBK m.138 ise aşırı ifa güçlüğü halinde sözleşmenin uyarlanmasını öngörmektedir. Bu hüküm, beklenmeyen ve öngörülemeyen bir durumun taraflardan biri için sözleşmeyi ifa etmeyi aşırı derecede zorlaştırdığı hallerde devreye girer. Ancak, bu hükmün kira uyarlama davalarında ne ölçüde uygulanabilir olduğu tartışmalıdır. Çünkü TBK m.138, genel anlamda tüm sözleşmeler için geçerli olmakla birlikte, kira sözleşmeleri gibi sürekli borç ilişkilerinde, tarafların ekonomik riskleri üstlenme durumu farklı değerlendirilmelidir. Kira sözleşmeleri genellikle uzun vadeli olup, tarafların ekonomik riskleri daha önceden değerlendirmesi beklenir.
Son yıllarda kira uyuşmazlıkları ile ilgili dava sayısının artmasıyla birlikte, kira bedelinin uyarlanması davalarında TBK m.138’de öngörülen aşırı ifa güçlüğüne dayanılarak taleplerde bulunulduğu görülür.
Bölge Adliye Mahkemesi’nin TBK m. 138 Kararı
Mevcut Yargıtay kararını incelemeden önce İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin 15.03.2023 tarihli kararına[2] değinmek büyük önem taşır. Bu kararında Bölge Adliye Mahkemesi, uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda, kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uyarlanması amacıyla her zaman “uyarlama” davası açılabileceği anlamına gelebilecek bir karar vermiştir.
Yargılama konusu olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.04.2019 başlangıç tarihli ve bir yıllık süreli olmasına rağmen davacı, 01.04.2022 tarihinden itibaren kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. İlk derece mahkemesi kira sözleşmesinin kısa süreli olmasına dayanarak uyarlama talebini reddetmiştir. Ancak, davacının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, uyarlama davasının açılma zamanına ilişkin yasada bir düzenleme veya sınırlama olmadığını ve TBK m.138’in şartları incelenmeden ve davanın esasına girilmeden reddedilmesinin yasaya aykırı olduğuna hükmetmiştir. Bu kararda, TBK m.138 uyarınca sözleşmenin koşullarının değişmesi ihtimalinde, borçlunun sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını talep edebileceği belirtilmiştir. Kira sözleşmesinin incelendiği bu yargılamada Bölge Adliye Mahkemesi, uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasında denge bozulduğunda, kira bedelinin TBK m.138’e göre uyarlanabileceği anlamına gelen bir karara hükmetmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2024 tarihli kararı, kira sözleşmesinin uyarlanması talepli bir davada TBK m.344’ün uygulanabilirliğini tartışmaktadır. Kararda taraflar arasında başlangıç tarihi yaklaşık 50 yıl önce olan bir kira sözleşmesi incelenmiştir. Davacı taraf kira sözleşmesinin akdedilmesini takiben yaklaşık 50 yılda ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi haklı sebeplerini ileri sürerek TBK m.138 uyarınca aşırı ifa güçlüğüne dayanarak kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir.
Yargıtay ilk olarak TBK öncesi dönemde uyarlama davaları için uygulanan sistemi açıklamış daha sonra TBK uyarınca aranan şartları incelemiştir. Buna göre Yargıtay, kira sözleşmelerinde kira bedelinin uyarlaması durumunu, alelade bir sözleşmede taraflar arasındaki dengenin bozulması durumunda uygulanacak TBK m.138’teki aşırı ifa güçlüğünden ayırmıştır. Bu ayrım yapılırken net bir şekilde TBK m.344’ün özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olduğu hüküm altına alınmıştır. Yeni dönemde fiyat artışındaki değişimler, paranın değerinde ve satın alma gücünde meydana gelen değişimler gibi durumların ortaya çıkması halinde, uyarlanması talep edilen sözleşmenin kira sözleşmesi olması halinde genel nitelikte olan TBK m.138’in değil, özel nitelikte olan TBK m.344’ün uygulanması gerektiğine hükmedilmiştir.
Bu kararıyla Yargıtay, yukarıda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin verdiği karar doğrultusunda kira sözleşmelerinde TBK m.138 hükmünün değerlendirilmemesi gerektiğini, özel hüküm niteliğinde olan TBK m.344’ün uygulanacağını net bir şekilde ifade ederek uygulamada ortaya çıkabilecek karışıklığa da son vermiştir.
Sonuç
Yargıtay’ın bu kararı, kira uyarlama davalarında özel nitelikte olan TBK m.344’ün uygulama alanı bulması gerektiğine işaret etmektedir. Özellikle son yıllarda ekonomik koşulların hızla değişmesi, kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki dengeyi bozmakta ve bu tür uyarlama davalarının sayısını artırmaktadır. Sonuç olarak Yargıtay, kira sözleşmelerindeki uyarlama taleplerinde TBK m.138 yerine TBK m.344 hükmünün uygulanmasını, kira sözleşmelerinin adil bir şekilde yeniden düzenlenmesi için gerekli ve zorunlu görmektedir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/2580 E., 2024/792 K. ve 27.02.2024 tarihli kararı
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin 2023/845 E., 2023/536 K. ve 15.03.2023 tarihli kararı
Bu makalenin tüm hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın bu makale kullanılamaz, çoğaltılamaz, kopyalanamaz, yayımlanamaz, dağıtılamaz veya başka bir suretle yayılamaz. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın oluşturulan içerikler takip edilmekte olup, hak ihlalinin tespiti halinde yasal yollara başvurulacaktır.
Diğer İçerikler
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 351. maddesi, mülkiyet hakkının devralınmasını takiben yeni malikin kendi ihtiyaçları doğrultusunda taşınmazı tahliye ettirme durumunu düzenler. Bu hükmün, taşınmazda önceden de paydaş olan yeni maliklerin durumuna da uygulanıp uygulanmayacağı çeşitli yargı kararlarına konu...
Ticari ilişkilerin sürdürülmesinde ve ticari uyuşmazlıkların çözümünde kritik role sahip borcun üstlenilmesi ve üçüncü kişinin fiilini (edimini) üstlenme kurumlarının birbiri ile sıklıkla karıştırıldığı görülür. Bu karışıklığı gidermek adına önemli değerlendirmeler içeren Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (“YHGK”)...
Genel hatlarıyla gereksinim nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350’nci maddesinde düzenlenen ve kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde...
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (“32 Sayılı Karar”) ve 2008-32/34 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ ile bazı sözleşmelerin sözleşme bedelleri ile bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize...
Munzam (aşkın) zarara ilişkin davalarda zararın ispatlanması meselesi sıkça gerek Anayasa Mahkemesi’nin gerek Yargıtay’ın farklı dairelerinin inceleme ve değerlendirmesine konu olmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (“YHGK”) 29.03.2022 tarihinde verdiği 2021/928 E. 2022/401 K. sayılı kararıyla bir kez daha...
Sözleşmeler hukuku bakımından genel prensip sözleşme serbestisi veya diğer bir deyişle irade serbestisi olmasına rağmen, sorumsuzluk antlaşmaları bakımından, tarafların iradelerine tamamen bir serbesti tanınmamış ve sorumsuzluk antlaşmalarının geçerliliği Türk Borçlar Kanunu’nun...
Anayasa Mahkemesi 14.09.2021 tarihli ve 2018/25663 başvuru numaralı kararında (“Karar”) yaptığı inceleme sonucunda, başvurucu Cahide Demir’in üçüncü kişinin borcunun teminatı olarak kendi taşınmazı üzerinde tesis edilen ipoteğin, söz konusu üçüncü kişi borçlunun kredi borcunu...
Genel işlem koşulları, yalnızca tüketici işlemlerinde değil; otomotiv, bankacılık, sigortacılık, telekomünikasyon ve enerji gibi belirli sektörlerdeki ticari işlemlerde de yaygın olarak kullanılır. Nitekim, genel işlem koşulları...