267 / 449
HUKUK POSTASI 2013
252
TBK m. 363 uyarınca kiracı olağanüstü durumlarda kira bedelinin
indirilmesini isteyebilir. Anılan maddeye göre tarımsal bir taşınmazın her
zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli
ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini
isteyebilir. Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin belirlen-
mesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde
tutulmuşsa veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, geçerli olur.
Kira bedelini ödeme borcu dışında kiracının kiralananı kullanma ve
işletme borcu ve bakım borcu da bulunmaktadır. Kiracı, kiralananı öz-
gülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün ver-
meye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı, kiraya
verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin biti-
minden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez. Ayrıca kiracı,
kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlüdür. Kiracı, yerel
âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmay-
la yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak
zorundadır.
TBK m. 366’da alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı düzenlen-
miştir. Buna göre kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı baş-
kasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başka-
sına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya
veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla ki-
raya verebilir. Kiracının, başkasıyla yaptığı bu kira sözleşmelerine, alt
kiraya ilişkin kurallar, kıyas yoluyla uygulanır.
Ürün kirası sözleşmesini sona erdiren haller; (i) sürenin geçmesi, (ii)
fesih bildirimi ve (iii) olağanüstü fesihtir.
Belirli süreli ürün kirası sözleşmelerinde kural olarak sürenin biti-
minde kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Ancak, tarafların örtülü
olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira
sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Yenilenen kira sözleşmesi
yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir.
Belirsiz süreli ürün kirası sözleşmelerinin feshi için bildirimde bu-
lunmak gerekir. Fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belir-
lenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla,
taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir. Aksine bir anlaşma yoksa, ta-